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　　春节前，合生以21%自持代价，从18家房企中豪抢到旧宫地块，4月9号就曝光了案名---

　　「me悦」。

　　从拿地到亮相，合生只用了不到3个月，目前项目临时展厅位于北京合生汇一楼。

　　不仅行动够迅速，姿态够高调，随着项目细节进一步流出，可以看出不管是产品定位，还是目标客群上，「me悦」都很不合生。

　　01

　　合生的新逻辑

　　作为曾经的“华南五虎”之一，提起合生，严肃君能想到的关键词有---

　　“隐形地主”：最新年报显示，截至2020年末，合生创展土地储备还有约3044万平；

　　“不差钱”：去年合生高调重回一线，在北京上海等地接连拿下8个项目，其中仅北京分钟寺地块，总土地价款就超过180亿元；

　　“慢周转”：合生一直着重于“高溢价”，吃土地升值红利发展方式，主打高端产品系。就算分钟寺同台竞争，也要做三者里面最贵的那一个。

　　但「me悦」显然不是同一个逻辑，处处透露出的都是对年轻刚需的讨好，和精打细算。

　　面积段上，约55㎡一居，73㎡两居，95㎡三居，120㎡四居，从网传户型图来看，完美“借鉴”中海寰宇系列。

　　地块限高45米，但部分楼栋最多做出了16层，也就是层高仅为2.8米，毕竟多一层房源，就多一层的货值。

　　其中21%自持部分，全部位于离地铁较远的6002地块，仅有两栋楼可售，其余两地块总共规划了18栋住宅楼。

　　更关键的在于，目前流传销售均价有两个版本，分别是6.3万/㎡，5.8万/㎡，但都与拍地时预计的7万相差甚远。

　　合生在旧宫项目上的指导思想很明确，只求速清。

　　02

　　亦庄，刚需产品出清

　　其实早在土拍当天，严肃君就曾判断，合生旧宫地块，更适合小户型低总价快速跑量的路子。

　　毕竟五环+临铁，都太对刚需胃口，而旧宫、瀛海、亦庄核心区这一片，近三年多个开发商狭路相逢，什么样的产品好卖，早已见分晓。

　　但现在的北京新房市场，与三个月前已大不相同。

　　严肃君这两天去亦庄及周边走了一圈，发现曾经的新房扎堆甚至价格踩踏区，现在是要么没房，要么涨价。

　　「me悦」所在的旧宫，洺悦湾两居三居已售罄，133㎡四居只剩50来套，最低总价745万起步；和锦诚园可选房源不少，但只有130㎡起大户型了，之前成交房源均价在6万/㎡，现在价格已经涨到6.2-6.8万。

　　更典型的亦庄河西区。

　　形势最严峻的时候，金隅学府2019年底首期开盘价仅4.2万/㎡。而目前依然有房可售的中国铁建·国际公馆、中旅·亦府、京华雅郡，均价最少都要4.8-5万/㎡，还都不是好楼层。

　　其中，中旅·亦府房源储备较多，5月预计加推4栋楼，但总价据称要到490万。

　　这里就网签多说两句。如果只看住建委官方数据，以中国铁建·国际公馆为例，截至目前只签约了356套，还有781套在售。但除了普遍存在的滞后性外，经开区相关部门，似乎会对单位时间内网签数量有所把控。

　　可以预见的是，「me悦」一定不难卖，但还会不会是网传的5.8万/㎡均价？

　　强烈存疑。

　　另外，严肃君大胆猜测，就算是5.8万/㎡均价，大概率是毛坯交房，至于宣传板上出现的精装和智能化，劝各位单独备钱吧。

　　03

　　北京，500万新房消失中

　　发现没，大兴500万能买到的好房子，越来越少了。

　　其实不只大兴，整个北京都是如此。

　　5环-6环、总价500万、89㎡三居，这三个限竞房曾经的关键词，都在逐步失效。

　　先是环线优秀的，再是价格倒挂的，在限竞房时代正式开启1000天后，100个项目提供了超过10万套房源，剩余库存还在3万套左右。

　　但注意，新房市场上有的3万套房，和你想买的房，完全是两码事。当你真正去看房，去买房的时候就会发现，你看上的房子，可能不在这3万套里。

　　看完存量，再看增量。

　　北京今年首批30宗宅地集中供应，限竞房数量为0。除一宗共有产权房外，很多都是“有条件”的商品房。

　　从网传销售指导价来看，六环里只有大兴新城核心组团两地块还是5万+，其余全部站上均价6万。

　　以前，五环是房价5万的分界线；现在，六环是房价6万的分界线。

　　关键是，面积也早已悄悄放开。

　　新70/90政策出现在了16宗地上，“套型”变成“套内”，一字之差，变化极大。

　　套型建筑面积90㎡以下，开发商大概率做89㎡两居/三居；“套内”以后，按照得房率80%反推，建面可以做到112平，得房率75%就是120平。

　　同样的90平米基准线，套型设定下是“刚需”，套内则贴近“改善”。

　　而这又反过来推动刚需新房市场的快速去化，因为所有人心里都明白，现在不买，以后就买不起了。

　　当下最煎熬的，是持币观望中的刚需购房人。如果在过去三年没有入手，错过的不只是限竞房，而是三年“人造”上车机会。

　　北京楼市，情绪并不稳定。

　　互动时刻：

　　其实写下《北京，没有500万的新房》这个标题时，严肃君有过一丝犹豫。

　　你可以说它不对，因为在顺义、房山、大兴、通州、门头沟……别说500万，300万新房也都是有的。

　　但是你也不能说它不对，因为上面提到的项目，是有，但你不想买；而你想买的，都没有了。

　　对于北京楼市你怎么看，今年会出手买房吗？欢迎在评论区留言讨论~

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